Sidebar

Меню

ДВ, бр. 92 от 2007 г. бе обнародван Закон за допълнение на ЗЗД, с което се променят и правила от няколко други закони, отнасящи се до договора за наем. Тези промени са предмет на настоящия кратък коментар.

1. Наемът като търговска сделка
Договорът за наем е уреден в ЗЗД и не попада в списъка на абсолютните търговски сделки по чл. 1 ТЗ. Но той би могъл да бъде относителна търговска сделка.
Относителна търговска сделка съгласно чл. 286, ал. 1 ТЗ е тази, която: 1) е сключена от търговец и 2) е свързана с упражняваното от него занятие. Двата признака трябва да бъдат дадени кумулативно.1 Не е нужно сделките да се сключват по занятие.
Търговското качество може да е придобито на различно основание - по занятие, по правноорганизационната форма или по предмет и обем на дейността. То трябва да е налице при сключване на сделката.
За улеснение при доказването на втория признак, в ал. 3 на чл. 286 ТЗ е установена презумпцията, че извършената от търговец сделка е свързана с неговото занятие.2 Това ще е така дори когато предназначението на наетата вещ позволява нейното използване и за други цели (за лични нужди или за нужди на семейството).
Следователно договорът за наем може да бъде търговска сделка. Достатъчно е посочените признаци да са дадени поне за една от страните. Имот на физическо или юридическо лице - нетърговец, също би могло да бъде отдаден под наем на търговец, за да служи при осъществяване на дейността му. И тогава също, съгласно чл. 287 ТЗ, се прилагат разпоредбите за търговските сделки, и то по отношение и на двете страни.
Квалификацията на един наемен договор като търговска сделка може да е от значение за приложението на общите правила за търговските сделки, както и за откриване на производство по несъстоятелност поради невъзможност наемателят да изпълнява изискуемо парично задължение по търговска сделка (чл. 608, ал. 1 ТЗ).3
След влизане в сила на новия ГПК4 тази квалификация ще има още по-голямо значение и в областта на гражданския процес - разглеждането на търговски спорове е уредено като особено исково производство.5

2. Отпадане на максималния срок на договора за наем, когато представлява търговска сделка
С допълнението на чл. 229, ал. 1 ЗЗД се ограничава действието на императивната забрана относно максимално възможния 10-годишен срок на договора за наем.
Досегашната редакция установяваше обща забрана договорът за наем да бъде сключен за повече от десет години. Според ал. 3 на чл. 229 ЗЗД противоречащата на забраната клауза се замества по право с императивното законово правило - ако договорът бъде сключен за по-дълъг срок, той има сила за десет години.
Допълнението на текста ограничава действието на забраната, когато договорът за наем е търговска сделка. Следователно за срока на наемния договор в тези случаи не е налице ограничение.
Може да се предполага, че мотивите за промяната са свързани с търговската практика.6 Трайното отстъпване ползването на различни вещи или на цяло предприятие често се налага в търговските отношения. То създава сигурност за осъществяването на дейността в дългосрочен план. Неприлагането на ограничението относно срока досега бе изрично предвидено по отношение на договора за лизинг (чл. 347 ТЗ).7 Но страните може да не желаят придобиването на имота по време на договора или след изтичане на неговия срок. Друга възможност за осигуряването на дългосрочно ползване е учредяването на вещно право на ползване, което обаче дава право на ползвателя и върху плодовете от вещта.
Прави впечатление систематичното място на изключението - то е уредено заедно с общото правило, в чл. 229, ал. 1 ЗЗД. Това разрешение не може де бъде подкрепено. При наличието на специален закон, уреждащ особените правила за търговските сделки, не е оправдано в ЗЗД да се инкорпорират такива текстове. Мястото на правило, установяващо отклонение от режима на гражданския наем, е в Търговския закон.
Другото ограничение за срока на наемния договор не се променя. Лицата, които могат да вършат само действия по обикновено управление, не могат да сключват договор за наем за повече от три години (чл. 229, ал. 2 ЗЗД). То се прилага и в случаите, когато наемът е търговска сделка.

3. Необходими ли са ограничения при сключване на договор за наем за срок над 10 години?
В светлината на по-широката възможност за даване под наем на вещи между търговци се поставя въпросът за възможността такива договори да сключват и търговските пълномощници.
С управлението на търговската дейност може да бъде натоварен прокурист. Отдаването на имоти на търговеца под наем за срок, по-дълъг от 3 години, е действие, което влиза в определените от закона рамки на представителната власт на прокуриста, стига това да е свързано с упражняваното от принципала търговско занятие. На прокуриста е забранено да отчуждава и да обременява с тежести недвижими имоти на търговеца, освен ако е специално упълномощен. Обща забрана за разпореждане обаче не е установена, следователно ограничението по ал. 2 на чл. 229 ЗЗД не се отнася до прокуриста. Такова ограничение не е необходимо, доколкото прокуристът се счита за alter ego (другото “аз”) на принципала.
Представителната власт на търговския пълномощник се урежда преди всичко в пълномощното. При липса на други указания пълномощникът се смята упълномощен да извършва всички действия, свързани с обикновената дейност на търговеца. Това доближава търговския пълномощник до прокуриста,8 но дългосрочното (над 10 години) отдаване под наем едва ли може да се приеме за обикновена дейност на един търговец. Затова може да се поддържа, че за дългосрочен наем е необходимо изрично упълномощаване, както за отчуждаването или обременяването с тежести на недвижими имоти.
От тези примери може да се направи извод, че когато ограничението за извършване на действия за чужда сметка не е установено общо (например само за действия на управление, но не и на разпореждане), а се забраняват само отчуждителни действия (и налагане на вещни тежести), е редно да се уреди изрично въпросът за възможността да се извършват и такива действия на разпореждане, които не водят до обременяване с вещни тежести, но по сходен начин трайно ограничават собствеността.

4. Отдаване под наем на държавни и общински имоти, включени в капитала на търговски дружества
Апортираните в търговски дружества държавни и общински имоти, които са били частна собственост, преминават в собственост на съответното дружество. То може не само да ги управлява, а и да се разпорежда с тях, както намери за добре - като техен собственик.
Това безспорно положение е променено с ограниченията, предвидени в допълненията на двата закона - ЗДС и ЗОС.
В новите ал. 7 на чл. 19 ЗДС и ал. 9 на чл. 14 ЗОС е установено, че имоти или части от тях, които са били частна държавна или общинска собственост към момента на включването им в капитала на търговски дружества, се отдават под наем по реда за отдаване под наем на държавни или общински имоти - частна собственост. Досега специалният ред за отдаване под наем се прилагаше (съвсем логично) само по отношение на тези имоти, които са били предоставени за управление на държавни предприятия.
Специалният ред за отдаване под наем включва изискването за провеждане на търг, а по ЗОС - търг или конкурс. Условията и редът за провеждане на търговете относно държавни имоти се определят с правилника за прилагане на ЗДС. Редът за провеждането на търговете и конкурсите за имоти - общинска собственост, се определя от съответния общински съвет в наредбата за реда за придобиване, управление и разпореждане с общинско имущество.
Въз основа на резултатите от търга (или конкурса) се сключва договор за наем. Разбира се, търговете (и конкурсите) се провеждат и договорите се сключват от управителния и представителен орган на търговското дружество, а не от областния управител или от кмета.
За срока на наемните договори важат ограниченията по чл. 19, ал. 4 ЗДС и чл. 14, ал. 3 ЗОС - до 10 години. Това ограничение се прилага дори когато наемът е търговска сделка.
При учредяването на вещно право на ползване (или други вещни права) се прилага същият ред. Не е посочено обаче, че установеният 10-годишен максимален срок за вещното право на ползване върху такива имоти важи и за случаите, когато те са апортирани в търговски дружества. Така забраненият дългосрочен наем ще може да бъде заместен от дългосрочно право на ползване, макар и учредявано по същия ред.
С новите разпоредби се установява едно ново ограничение на собствеността. Може да се предполага, че целта е да се защити общественият интерес и да се запази предназначението на апортираните държавни и общински имоти.
Оправдано ли е това ограничение да се разпростира спрямо всички търговски дружества, в които са били апортирани държавни или общински имоти? От буквата на закона може да се види ясно, че приложното поле на новите текстове е неразумно широко. За едноличните търговски дружества, в чийто капитал участват само държавата или общини, не може да има спор. Бихме могли да преглътнем и прилагането на ограничителния режим спрямо дружества, в капитала на които държавата или община имат преобладаващо (мажоритарно) участие. Но изглежда твърде неестествено да се ограничават по този начин правата на собственика на едно вече приватизирано дружество или дружество, в което участието на държавата или общината поначало е било миноритарно.
Едва ли това е била целта на законодателя. Буквата на закона следва да се тълкува стеснително относно приложното му поле. Разбира се, най-добре би било това недоразумение да се отстрани по законодателен път.

Доц. Методи МАРКОВ
________________________
1 Вж. Герджиков,О. Търговски сделки, книга по част трета на Търговския закон. С., 1997, с. 14.
2 В решение № 212/2003 г., V г.о. на ВКС се сочи, че за да се приложи презумпцията, е необходимо поне да се твърди, че сделката е търговска, което да създаде съмнение, че е свързана със занятието на търговеца.
3 Вж. Иванов, А. Някои бележки по относителните търговски сделки. - Пазар и право, 2006, кн. 8.
4 ДВ, бр. 59 от 2007 г.
5 Съгласно чл. 365, т. 1 ГПК търговски спор е този, който има за предмет право или правоотношение, отнасящо се до търговска сделка, включително сключването, тълкуването, действителността, изпълнението, неизпълнението или прекратяването й, последиците от прекратяването й, както и за попълване на празноти в търговска сделка или приспособяването й към нововъзникнали обстоятелства.
6 За съжаление, на сайта на Народното събрание липсва информация относно вносителя и мотивите към законопроекта.
7 И договорът за аренда може да бъде сключен за срок, по-голям от 10 години или пожизнено - чл.28, ал.2 от Закона за арендата в земеделието.
8 Вж. Касабова, К. Търговско пълномощие, С., 2004, с. 91.

Книги

  • Актуални

  • Очаквани