Списания Собственост и право Подбрани статии Разпореждане със семейното жилище - собственост на единия от съпрузите
Frontpage Slideshow | Copyright © 2006-2011 JoomlaWorks, a business unit of Nuevvo Webware Ltd.

Разпореждане със семейното жилище - собственост на единия от съпрузите


В чл. 26 и 34 от новия Семеен кодекс (СК)1 е запазено едно отдавна познато ограничение на собствеността върху семейното жилище, когато то принадлежи само на единия от съпрузите.2 То е оправдано от гледна точка на интересите на семейството. Собственикът не може свободно да се разпорежда с жилището, а трябва да спази определени законови изисквания. В тези редове ще се спрем на основните въпроси, които това ограничение поражда в контекста на новата уредба на имуществените отношения между съпрузите.3

1. Приложно поле

Преди всичко може да се изтъкне, че ограничението важи само по време на брака. Собственикът може да се разпорежда със семейното жилище след развода без никакви ограничения - вж. решение № 610/2001 г., II г.о.4 В този случай защитата на децата от брака (ако има такива) се постига чрез противопоставимостта спрямо третите лица на възникналото наемно отношение (чл. 57 СК).

1.1. Действие на ограничението при различните режими на имуществени отношения между съпрузите
Правилото на чл. 26 СК се намира в раздела, уреждащ законовия режим на общност. То намира приложение и при режим на разделност по силата на препращащата норма на чл. 34 СК.
Остава да се отговори на въпроса за приложимостта му при наличие на брачен договор. Възможни са две хипотези:
1) Когато в брачния договор въпросът не е уреден изрично, правилото на чл. 26 СК ще намери приложение поради субсидиарната приложимост на всички правила от законовия режим на общност. По силата на чл. 38, ал. 4 СК “За неуредените с брачния договор имуществени отношения се прилага законовият режим на общност.”
2) Когато в брачния договор има уговорка относно начина на управление и разпореждане със семейното жилище, каквато изрично е допустима според чл. 38, ал. 1, т. 3 СК, приложението на чл. 26 СК ще бъде изключено от действието на договора. Без претенции за изчерпателност, могат да се обсъдят някои варианти на уговорки:

  •  на първо място - възможно е според договора редът за разпореждане да бъде същият (като по чл. 26 СК), но той да е приложим при различни предпоставки. Например - въпреки че съпрузите притежават и друго жилище. Възможно е приложимостта на ограничението да бъде обусловена и от начина на придобиване на семейното жилище - например ограничението да не се прилага, ако жилището е наследствено;
  •  допустимо ли е в договора да се предвиди, че липсата на съгласие на съпруга - несобственик не може да бъде заместена от съдебно разрешение? На този въпрос би могло да се отговори и от друга гледна точка: поначало с договор не може да се установява съдебен ред за разрешаване на какъвто и да било въпрос.5 Това разрешение би било в съответствие и с принципа за разбирателство между съпрузите (чл. 14 СК). До съдебно разрешаване на спорове между съпрузите, касаещи интересите на семейството, обикновено се стига при състояние, което предшества развода. През този период съпругът - собственик би се оказал лишен от защита - положение, което той самият е избрал;
  •  възможно е в договора да е предвидено, че съгласие на съпруга - несобственик няма да е необходимо при никакви обстоятелства. Трябва да се отбележи, че ограничението е установено не само в негов интерес. При наличие на ненавършили пълнолетие деца от брака целта е да не бъдат застрашени техните интереси. Собственикът на жилището като родител е длъжен да отглежда децата си съобразно своите възможности (чл. 125, ал. 2 СК) и в тази светлина - да им осигури ползването на жилището, където да живеят заедно (чл. 126, ал. 1 СК). Когато родителите са съпрузи, те преценяват къде да живеят (чл. 15 СК) и могат да решат да не обитават повече това семейно жилище. В случая решението може да бъде и само на съпруга - собственик, щом договорът му дава тази свобода.6

В договора могат да бъдат уредени и последици от неспазването на предвидения в него режим на разпореждане със семейното жилище - собственост на единия от съпрузите. Поначало с договор не може да бъде установена недействителност. Но в случая положението е особено - може да се препрати към правилото на чл. 26 СК и по този начин да се стигне до последиците от нарушаването му (въпреки че те не са изрично уредени в закона).

1.2. Нова допълнителна предпоставка - ако двамата съпрузи нямат друго жилище - обща собственост или лична собственост на всеки един от тях
Прилагането на ограничението има смисъл, когато има опасност за интересите на децата и семейството. В разглежданата хипотеза, когато семейното жилище не е единственото жилище на съпрузите, такава опасност е изключена и въвеждането на тази предпоставка в разпоредбата на чл. 26 СК следва да бъде приветствано. Необходими са обаче някои уточнения.
В закона се говори за “собственост” - обща или лична на някой от съпрузите върху другото жилище. Към тази хипотеза следва да бъде приравнен и случаят, когато съпруг има безсрочно право на ползване. Поставя се и въпросът, дали притежанието на идеална част от жилище е достатъчно основание, за да бъде изключено приложението на ограничителното правило. Поначало на този въпрос би следвало да се отговори отрицателно. Колкото и голям да е делът на съпруга, той не би могъл да попречи на другия съсобственик да упражнява правото да ползва лично общата вещ. Ако жилището обаче може да бъде ползвано поотделно от съсобствениците, интересите на семейството не биха били засегнати, още повече ако бъде сключен договор за разпределение на ползването, който би гарантирал дълготрайно това състояние.
Законът не уточнява и редица други въпроси от фактическо естество. На първо място - дали другото жилище трябва да е годно за обитаване. Притежанието на вила, която е годна за целогодишно обитаване, не изключва приложението на правилото.7 Не се отдава значение и на обстоятелството трябва ли другото жилище да се намира в същото населено място.8 Но ако по тази причина то не би могло да послужи пряко за задоволяване жилищните нужди на семейството, наличието му предпоставя по-голяма свобода при решаването на жилищния въпрос - чрез използване на средствата от отдаването му под наем или от продажбата му за набавяне на друго семейно жилище. Възможно е по-нататък в жилището да са настанени наематели с дългосрочен договор, който не може да бъде прекратен. Това обстоятелство също е ирелевантно за приложението на разпоредбата.

2. Последици от нарушаване на реда за разпореждане със семейното жилище

Поради мълчанието на закона, въпросът за (не)действителността на разпоредителната сделка се поставя със същата острота, както и при действието на предходния кодекс.

2.1. Тезата за нищожност
В съдебната практика се срещат различни опити за обосноваване на нищожността на сключената в нарушение на чл. 26 СК (чл. 23 СК от 1985г.) сделка:
1) Нищожност поради противоречие със закона (чл. 26, ал. 1 ЗЗД)
Противоречието със закона в случая се отнася не до съдържанието на сделката, а до начина на сключването й. Императивният характер на особените изисквания по чл. 26 СК не се подлага на съмнение. Ето защо в някои решения се приема, че е налице нищожност поради противоречие със закона (императивното правило на чл. 26 СК), когато разпореждането е извършено без съгласие на съпруга - несобственик и без разрешение на съда - вж. Решение № 1288/2008 г., III г.о., Решение № 324/1999 г., IV г.о.
Трябва да се има предвид обаче, че противоречието със закона е най-общото основание за нищожност, което има субсидиарен характер и се изключва от наличието на друго основание за нищожност или на друг вид недействителност.
2) Нищожност поради липса на съгласие
В друга група решения се приема, че липсата на изискуемото съгласие на съпруга - несобственик е липсващо съгласие по смисъла на чл. 26, ал. 2 ЗЗД - вж. Решение № 1115/2008 г., II г.о., Решение № 1083/1991 г., I г.о.
Тази обосновка не може да бъде споделена по няколко съображения. Преди всичко - в чл. 26, ал. 2 ЗЗД се има предвид липсата на съгласие на страна по сделката, а в случая съпругът - несобственик не става такава страна. Неговото съгласие е допълнителен елемент от фактическия състав, необходим за пораждането на правните последици на сделката. Случаите, които се подвеждат под хипотезата на чл. 26, ал. 2 ЗЗД, са липса на валидно формирана воля поради недееспособност, поради насилие (принуда) и други подобни причини, каквито в хипотезата по чл. 26 СК не са налице.
На следващо място - законът допуска разпореждането да се извърши, ако на мястото на липсващото съгласие е налице съдебно разрешение. Затова нарушението е двойно - трябва да липсва както съгласие, така и разрешение от съда. Само липсата на съгласие не е достатъчно основание, за да се атакува сделката.

2.2. Тезата за относителна недействителност (непротивопоставимост)
Тя е сравнително по-слабо представена в достъпната съдебна практика. В Решение № 230/1995 г., IV г.о. се посочва, че правен интерес от позоваването на недействителността има само съпругът, чието съгласие не е било взето при извършената замяна. Съдът продължава и по-нататък - само спрямо този съпруг сключената сделка не би имала никакви правни последици, а иначе тя е породила между страните целените от тях последици. Действието на разпореждането обаче няма значение за неучаствалия в сделката съпруг - несобственик.
Случаите на относителна недействителност са две разновидности - когато непротивопоставимостта настъпва автоматично, и когато е необходимо съдебното й предявяване. В чл. 26 СК не е предвидено настъпването на този ефект по никой от посочените два начини. Освен това, ефектът на непротивопоставимостта не може да бъде подходящо средство за защита на интересите на съпруга - несобственик, защото той не разполага с права върху жилището, които да упражни срещу съпруга - собственик въз основа на този ограничен ефект на относителната недействителност.

2.3. Тезата за висяща недействителност
Това разбиране също не е твърде разпространено в съдебната практика. Може да бъде илюстрирано с Решение № 644/2000 г., II г.о. В него правилно се приема, че съгласието на съпруга - несобственик не е елемент от фактическия състав на сделката, защото семейното жилище е лична собственост само на единия съпруг и съпругът - несобственик не става страна по сделката. Трябва да се уточни, че съгласието е елемент от фактическия състав в широк смисъл - който е необходим за пораждане на правните последици на разпореждането. По своя характер то е изискване, предвидено в СК, което обуславя действието на сделката. По-нататък обаче, за да стигне до извода за висяща недействителност, съдът навежда не съвсем коректно и аргумента, че съгласие може да се даде за нещо, което се е проявило в правния мир, за сделка, която е сключена, респективно за разпореждане, което е извършено. Със съгласието се взема положително отношение към разпореждането и се допуска неговото правно действие. Въпреки неубедителността на последното, това разбиране стои най-близко до смисъла на възприетия защитен механизъм. Щом целта е да бъде защитен интересът на семейството, съгласието на другия съпруг следва да има първостепенно значение, без оглед на момента, в който е дадено. Това разбиране съответства в още по-голяма степен на принципите, възприети от новия СК - да се даде предимство на споразуменията между съпрузите.
Подобен подход бе възприет и при изготвянето на проекта за Семеен кодекс. В него бе предвидена възможността, когато разпореждането е извършено в отклонение на изискванията на закона, съпругът - несобственик да потвърди сделката писмено с нотариална заверка на подписа в шестмесечен срок от узнаването за разпореждането, но не по-късно от една година от извършването му. Разрешението съответстваше и на предложения вариант на уредба на последиците от разпореждане с общ недвижим имот от единия от съпрузите. За съжаление и двата варианта отпаднаха при приемането на кодекса.
При разрешаването на въпроса за характера на разпореждането би следвало да се подходи комплексно, като се държи сметка и за приетото в чл. 24, ал. 4 СК относно разпореждането с общ недвижим имот само от единия от съпрузите. Нелогично е да се стига до по-неблагоприятен за страните резултат при по-леко нарушение на закона. При неспазването на изискването за съвместност на действията при разпореждането с общо имущество от страна на двамата съпрузи не се стига до нищожност (въпреки очевидното противоречие с императивно изискване на закона), поради предвидената възможност то да произведе все пак действие при неоспорване от неучаствалия съпруг. От друга страна, при липсата на съгласие на съпруга - несобственик по чл. 26 СК се обосновава нищожност на някое от общите основание по ЗЗД.
С оглед на казаното, докато законодателят не въведе симетрично разрешение в хипотезите по чл. 24, ал. 4 и чл. 26 СК би следвало да се признае възможността за потвърждаване на сключената в нарушение на изискванията на чл. 26 СК сделка.9 След като сделката вече е сключена, още по-категорично може да се направи преценката, дали тя е увредила интересите на децата и семейството, и съдът не бива да бъде лишен от възможността да констатира това обстоятелство, за да откаже обявяването на сделката за недействителна. В противен случай бихме постигнали един негативен за семейството резултат и целта на закона би била компрометирана чрез обявяването на една очевидно изгодна за интересите на семейството като цяло сделка за нищожна, уж, за да защитим тези интереси.

2.4. Тезата за оспоримост
Тя въобще не се среща в съдебната практика. Може да се обоснове по следния начин. Доколкото в чл. 26 СК не са уредени последиците от нарушаването на това правило, следва да се приложи аналогията на закона във връзка със сходната хипотеза - еднолично разпореждане със семейно жилище, което е съпружеска общност. Съгласно чл. 24, ал. 4 СК тази сделка е оспорима - другият съпруг може да оспори по исков ред разпореждането в определен срок след узнаването за него. Ако това не стане, действието на сделката се запазва.
За да се приложат разпоредбите на гражданския закон към въпроса за разпореждане със семейното жилище от съпруга-собственик в нарушение на изискванията по чл. 26 СК, необходимо е в СК да отсъства правило, което би могло да се приложи по аналогия. Случаят не е такъв, понеже сходна хипотеза е уредена в чл. 24, ал. 4 СК. При това положение прилагането на гражданския закон с извода за нищожност би довело до противоречие с правилата на СК, който изключва нищожността при много по-сериозното нарушение по цитираната разпоредба. В подкрепа на аналогията може да се наведе и аргумент от по-силното основание. Нелогично е за по-тежкото нарушение на изискванията за разпореждане с имот, който е общо притежание на съпрузите, да бъде изключена нищожността (чл. 24, ал. 4 СК), а когато не са спазени изисквания за разпореждане с имот, който е лично притежание на съпруга, сключил сделката (чл. 26 СК), да се стига до тази най-тежка форма на недействителност. На тази основа може да се обоснове оспоримост и на сделката, сключена в нарушение на чл. 26 СК, което е пречка за прилагането на общите правила на гражданското право.

3. Някои особени хипотези

3.1. Предварителен договор за продажба на семейното жилище
Предварителният договор не е сделка на разпореждане, дори планираният окончателен договор да е с такъв характер. При сключването на предварителен договор за продажба на семейното жилище е достатъчно съгласието на съпруга - собственик. Когато другият съпруг не даде съгласие за сключването на окончателния договор и бъде предявен иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД от купувача, съдът трябва да провери спазването на тези изисквания на закона. При липсата на съгласие продавачът трябва да поиска от съда да прецени дали са застрашени интересите на семейството и да даде разрешение за сделката, след което може да обяви окончателния договор за сключен. Но за тази преценка съдът трябва да бъде сезиран, понеже не е овластен служебно да се произнася.
В практиката е имало случай, в който съпругът - несобственик атакува окончателния договор, за който е дал съгласието си, поради липсата на такова съгласие в предварителния договор - Решение № 331/2009 г., II г.о. Правилно съдът е отхвърлил иска като неоснователен и е посочил, че съгласието на съпруга на продавача има значение само при извършването на реално разпореждане с правото на собственост, но не и при поемане на обещание за извършване на такова разпореждане. Освен това, след сключването на валиден окончателен договор евентуалните пороци на предварителния договор не могат да се предявяват и не се отразяват върху действителността на окончателния договор.

3.2. Разпореждане с голата собственост
Необходимо ли е съгласие на съпруга - несобственик, респективно съдебно разрешение, в случай че продавачът си запазва правото на ползване върху семейното жилище?
Формално и в този случай е налице разпореждане, понеже съпругът изгубва правото на собственост върху жилището. Разпореждането очевидно не би могло да застраши интересите на семейството поради клаузата за “запазване” правото на ползване за прехвърлителя. Така се гарантира възможността за ползване на семейното жилище за нужди на семейството, включително за събирането на добивите от него (ако бъде дадено под наем). Недаването на съгласие от съпруга - несобственик не може да има релевантен мотив - увреждане на децата и семейството няма как да настъпи. Прилагането на буквата на закона би довело до едно формално произнасяне на съда, което е напълно излишно от гледна точка постигането на целта на закона. Още по-безспорен би бил случаят когато правото на ползване се учредява и в полза на другия съпруг и децата.10
Що се отнася до евентуален последващ отказ от правото на ползване, тогава вече ще е налице разпореждане, за което е необходимо съгласие на другия съпруг, респективно съдебно разрешение.

3.3. Разпореждане с идеална част
Разпореждането с идеална част от жилището, което принадлежи изцяло на единия съпруг, е разпореждане, което би могло да засегне интересите на семейството. Новият съсобственик придобива права, които може да иска да упражнява реално - да ползва жилището съответно на своя дял, независимо какъв е неговият размер. Ето защо при това разпореждане е необходимо да се приложи чл. 26 СК.
Семейното жилище може да е съсобствено. Съсобственост може да е налице между двамата съпрузи или с трети лица. Законът не поставя изискването лична собственост да е цялото семейно жилище, поради което следва да се приеме, че е достатъчно съпругът да притежава и само дял от собствеността.11
Когато жилището е общо на съпрузите, но в режим на обикновена съсобственост, всеки от тях би могъл да се разпореди със своята идеална част при условията на чл. 33 ЗС. Наред с това обаче, съпругът трябва да изпълни и изискванията на чл. 26 СК. Съпругът на продавача може да не поиска да изкупи дела на другия съпруг, а сделката може да не е продажба, поради което ограничението на чл. 33 ЗС не би се прилагало. Но това не е причина да се изключи защитата, която се дава на семейството с ограничението на чл. 26 СК.
Възможно е семейното жилище да се притежава в съсобственост между единия съпруг и трето лице или лица. В този случай разпореждането с идеалната част би лишило семейството изцяло от възможността да ползва съсобственото жилище, поради което защитата отново е необходима.12

3.4. Разпореждане чрез съдебна спогодба, с която жилището се възлага в дял на друг съделител
Това е особена хипотеза на разпореждане с идеална част. Не може да има съмнение, че такъв акт е и сключването на договор, по силата на който делът на съпруга преминава в собственост на някой от другите съделители срещу заплащане на определена сума. Такъв резултат може да се постигне и със съдебна спогодба. Затова при утвърждаването й съдът следва да изиска съгласието на съпруга на съделителя - Решение № 324/1999 г., IV г.о. Недаването на съгласие е порок, който не може да бъде саниран от одобрението на спогодбата, дадено с определението на съда, ако при постановяването му съдът не е изследвал обстоятелствата, чиято преценка законът поставя като изискване - дали разпореждането ще е във вреда на децата и семейството.

Проф. д-р Методи МАРКОВ
__________
1 ДВ, бр. 47 от 2009 г., в сила от 01.10.2009 г.
2 Вж. чл. 23 СК от 1985 г. и чл. 13, ал. 5 СК от 1968 г.
3 Няма да се спираме на понятието за “семейно жилище”, което отдавна е изяснено в съдебната практика (вж. Постановление на Пленума на ВС № 12/1971 г.), а наред с това е дефинирано и в § 1 СК - жилището, което е обитавано от двамата съпрузи и техните ненавършили пълнолетие деца.
4 Съдебната практика е цитирана по ПИС Сиела 5.0.
5 Затова не може да се предвиди също, че във всички случаи ще е необходимо съдебно разрешение. Преди всичко - то би било безсмислено при наличие на обща воля на съпрузите. Второ - съдебната компетентност не може да се основава на договор, а само на закона - така и Станева, А. - виж Цанкова, Ц., Марков, М., Станева, А., Тодорова, В. Коментар на новия Семеен кодекс. С., 2009, с. 116.
6 Но тази свобода може да бъде използвана като оръжие срещу правото на ползване на другия съпруг върху семейното жилище след развода. При положение че жилището е отчуждено, то не може да бъде предмет на такова ползване, тъй като не могат да бъдат засегнати правата на третото лице - приобретател.
7 А често този начин на решаване на жилищния въпрос се оказва белег на по-висок стандарт.
8 Вж. също Станева, А., цит. съч., с. 95.
9 В този смисъл също Станева, А., цит. съч., с. 96.
10 Макар и с допълнителни аргументи, в тази хипотеза съдът е приел, че сделката не е недействителна - вж. Решение № 644/2000 г., II г.о.
11 Така и Решение № 324/1999 г., IV г.о.
12 В случая, разгледан в Определение № 86/2009 г., III г.о. въззивният съд е приел, че не се изисква съгласие от другия съпруг, когато собственикът на идеална част от семейното жилище се разпорежда с нея по време на брака.