1. Въведение
Новият Граждански процесуален кодекс¹ (ГПК), за разлика от отменения², изрично уреди възможността за представяне на писмени защити, в които страните да изразят допълнителни доводи и аргументи към вече изложената си теза. Възможността за писмено изложение на становищата на страните облекчава както тях, така и съда. В хода на процеса не винаги една теза може да се постави, да се развие успешно и да се подкрепи с достатъчно обосновани аргументи. Представянето на писмена защита предполага задълбочена подготовка и анализ на цялото дело, като нерядко страната обобщава всички действия, извършени в хода на производството, дава оценка на доказателствата и излага своето виждане за изхода на делото. Подобен подход е от изключителна полза за съда, тъй като в края на процеса отново се маркират спорните въпроси и се излагат становища в подкрепа на една или друга теза. Нерядко е възможно и страната да наведе съвсем нови аргументи в подкрепа на своята позиция. В този смисъл следва да се подкрепи законодателната идея уредбата на писмените защити да намери изрично място в процесуалния закон.

2. Правна уредба
Уредбата на писмената защита в процесуалния закон е съвсем лаконична. Според чл. 149, ал. 3 ГПК, в общия граждански процес “при фактическа и правна сложност на делото по искане на някоя от страните съдът може да определи подходящ срок за представяне на писмени защити. Писмените защити се представят с преписи според броя на страните.”.
Малко по-различна е регламентацията в производството по търговски спорове, тъй като там писмените защити могат да се представят в две хипотези. Първата е почти аналогична на тази от исковото производство - чл. 375, ал. 2 ГПК - “при фактическа и правна сложност на делото съдът може да определи срок за всяка от страните да представи писмена защита и реплика”. Втората хипотеза дава възможност на страните да предоставят писмени защити, когато делото се гледа в закрито заседание, без изслушване на страните - чл. 376, ал. 1 ГПК.

3. Спорни въпроси
На пръв поглед ролята и значението на писмената защита е ясно. Практиката обаче показва, че използването на писмена защита може да доведе и до някои спорни въпроси, част от които могат да станат причина за допускане на съществени процесуални нарушения, респективно - да се стигне до отмяна на съдебния акт.
В настоящото изложение ще обърна внимание само на най-често срещаните въпроси, разрешавани в различен смисъл от съдебната практика.

4. Писмената защита и списъкът с разноски
Масово в практиката се практикува страната да представи списъка си с разноски по чл. 80 ГПК едва с писмената защита, след като делото вече е обявено за решаване. Спорен в случая е въпросът: може ли така представеният списък да отговаря за изискванията на процесуалния закон и ще доведе ли до предвидените законови последици? Текстът на чл. 80 ГПК казва следното: “страната, която е поискала присъждане на разноски, представя на съда списък на разноските най-късно до приключване на последното заседание в съответната инстанция. В противен случай тя няма право да иска изменение на решението в частта му за разноските.”. Поставеният тук срок за списък на разноските е “до приключване на последното заседание”. Доколкото, според чл. 149, ал. 2 и 3 ГПК, писмената защита се депозира след приключване на устните състезания, то явно, че срокът за списък за разноските вече е изтекъл. Предоставянето на възможност за депозиране на писмена защита не представлява удължаване на срока на съдебното заседание. В този смисъл представеният списък на разноските няма да изпълни своята законова функция и няма да осигури възможност на страната да иска изменение на решението в частта му за разноските.

5. Писмените защити и срокът за постановяване на съдебното решение
Макар и срокът за постановяване на съдебното решение да е инструктивен, съществуват становища, според които срокът за обявяване на решението започва да тече от определената дата за представяне на писмени защити. Струва ми се, че подобна теза трудно може да намери опора. Член 235, ал. 5 ГПК достатъчно ясно рамкира времето за постановяване на крайния съдебен акт, като посочва, че съдът обявява решението си с мотивите най-късно в едномесечен срок след заседанието, “...в което е завършено разглеждането на делото”. Разглеждането на делото приключва в последното съдебно заседание и е без никакво значение дали съдът е дал някакъв срок на страните за представяне на писмени защити. Срокът за защитите не представлява фикция по отношение на момента на приключване разглеждането на делото. Допълнителни аргументи в подкрепа на изложената тук теза ще бъдат изложени и по-долу.

6. Навеждането на нови аргументи в писмените защити
Честа практика е страните да се опитват с писмените си защити да наведат нови аргументи в подкрепа на тяхната позиция. Това не е проблем до момента, в който тези аргументи не представляват напълно нови основания за уважаване на иска, въззивната или касационната жалба. Една от основните идеи на новия ГПК е ранната преклузия на процесуални права³. Навеждането на нови основания в писмените защити в производството пред първата инстанция би представлявало изменение на иска или изобщо предявяването на нов иск, което право на съответната страна вече ще е преклудирано⁴. Това означава, че изложените от страната нови основания не следва да се вземат предвид при постановяване на решението.
Новите основания не следва да се ценят и във въззивното и касационното производство, доколкото проверката за правилност на проверяваното решение е ограничена до посоченото в съответната жалба⁵. В същия смисъл вече е имал възможността да се произнесе и ВКС⁶.

7. Писмените защити и тяхното обсъждане
С оглед на това, че писмената защита може да съдържа нови и подробни аргументи за уважаване или отхвърляне на иска, но не може да съдържа нови основания, по които съдът дължи произнасяне, изключително спорен в практиката е въпросът следва ли съдът да обсъжда в крайния съдебен акт наведените от страните доводи? Влизайки в конкретика, следва да се повдигне и въпросът: може ли съдът да обяви решението си преди изтичане на предоставения от страните срок за депозиране на писмени защити? Често се поставя и проблемът относно необходимостта от обсъждане на писмените защити, постъпили в съда след изтичане на срока за тяхното представяне.
В една част от съдебната практика се приема, че след като в писмените становища на страните няма да се каже нищо ново, то тяхното обсъждане в съдебното решение не е необходимо. Поддръжниците на това становище, излагайки същите аргументи, смятат, че няма пречка решението да се обяви преди постъпването на писмените защити (преди изтичане на срока за депозирането им), тъй като на практика с тях няма какво да се добави към вече станалото и прието от съда, което да промени крайния резултат, обективиран в съдебния акт.
Според противоположното становище, обявяването на съдебния акт преди изтичане на срока за представяне на писмените защити, представлява съществено процесуално нарушение, което е основание за отмяна на ревизирания акт.
Интересното е, че разгледаният по-горе спор е бил предмет на касационно обжалване⁷. Тъй като постановеното по него решение⁸ има задължителен характер⁹, то тук ще си позволя да разгледам по-подробно конкретния въпрос, поставен на обсъждане от ВКС. Касационно обжалване е допуснато по процесуален въпрос по приложението на чл. 149, ал. 3 ГПК - “...налице ли е съществено процесуално нарушение, когато съдът постанови решението си преди изтичане на предоставения на страната срок за представяне на писмена защита”. Съдът констатира, че според чл. 149, ал. 1 ГПК, след събиране на доказателствата по делото, съдът отново приканва страните към спогодба и ако такава не се постигне, дава ход на устните състезания, които са иманентна част от правото на защита на страната. Съдът основателно обръща внимание, че чрез “...въведените в устните състезания доводи, страната излага своята теза относно фактическите обстоятелства по делото и правните си доводи с цел да убеди съда в правотата на становището си”. Обобщаващият извод е, че решението се постановява след като съдът се е запознал с тезата на всяка от страните относно правилния изход на спора. Изводът на съда, че писмените защити представляват своеобразно продължение на устните състезания следва да се подкрепи - аргумент за това може да се черпи и от систематичното място на чл. 149, ал. 3 ГПК.
Какво обаче се случва при предоставен срок за депозиране на писмени защити? ВКС обосновано приема, че в този случай писмената защита замества пледоарията на страната, за която законът й дава възможност по време на устните състезания. Изводът на съда е, че “постановяването на решение, преди да е изтекъл определеният за страната срок за представяне на писмена защита е равнозначно на решаване на делото без провеждане на устни състезания - без съдът да се е запознал с доводите на страната в защита на правата й”. С оглед извода за нарушаване правото на защита, основателно, според мен, се приема, че при произнасяне на съда преди изтичане срока за представяне на писменото становище, би било налице съществено процесуално нарушение, налагащо отмяна на решението и “...връщане на делото на въззивния съд за извършване на процесуалните действия по чл. 149, ал. 1 ГПК - за даване ход на устните състезания по делото”.
Макар и да съм съгласен с изложения в коментираното решение извод, не мога да се съглася с друго становище, застъпено косвено в същия съдебен акт. В конкретния случай предмет на касационната проверка е било решение на въззивния съд, постановено 3 (три) дни след последното по делото заседание. В това съдебно заседание въззивният съд, по искане на въззивника, е определил седмичен срок за представяне на писмена защита с препис за ответника по жалбата. В предоставения му седмичен срок обаче въззивникът не е представил писмена защита, а такава е постъпила след изтичане на определения от съда срок. В този случай ВКС приема, че допуснатото нарушение, изразяващо се в обявяване на съдебния акт преди изтичане на определения срок по чл. 149, ал. 3 ГПК не е съществено. Струва ми се обаче, че и в този случай допуснатото процесуално нарушение би било съществено. Важното в случая е, че съдът е постановил решението си преди изтичане на срока за представяне на писмената защита. Според мен няма никакво значение дали в този случай становището е депозирано по-късно или изобщо такова не е подадено. Защото, ако страната разбере за решението по някакъв начин, например от справка в интернет¹⁰, то подаването на писмена защита би било абсолютно безпредметно.
Във връзка с изложеното по-горе смятам, че не би следвало съдът да взема предвид постъпилите писмени защити след изтичане на предоставения срок¹¹. Обратното разрешение би влязло в противоречие с принципите за състезателност и равенство на страните в процеса.

8. Преписите от писмената защита
За разлика от чл. 149, ал. 3 ГПК, чл. 375, ал. 2 ГПК не изисква изрично предоставянето на препис от писмената защита за всяка една от страните. Този извод обаче се налага, тъй като обективно е необходимо насрещната страна да се запознае със становището на подателя, за да изготви своята реплика (отговор на писмената защита). Интересно е в практиката как се разрешава въпросът с изпращането на преписите от писмените защити. Според мен, подобно задължение не стои пред съда, тъй като няма законова опора. Доколкото страните биха искали да се запознаят с аргументите на противната страна, то всяка от тях следва да прояви инициатива и да се снабди със своя препис. Разбира се, няма пречка, а и е въпрос на адвокатска етика, писмените защити да се разменят без страните да се ангажират с посещения в съда - например чрез електронна поща.

9. Реплика на писмената защита в общия исков процес
Поставя се въпросът, дали е допустимо подаването на реплики на писмените становища в общия исков процес, доколкото това е изрично уредено само за производството по търговски спорове. Струва ми се, че в случая преценката зависи изцяло от дискрецията на съда и няма пречка да се даде възможност на страните да вземат отношение по аргументите на насрещната страна. Не виждам никаква причина подобно действие на съда да представлява процесуално нарушение, напротив - в този случай на още по-силно основание се осигурява правото на защита на страните.

10. Заключение
Задачата на настоящата статия е по-скоро да се формулират въпросите, решавани противоречиво в практиката, и да се предложат някои от възможните отговори. Разбира се, полето за дискусия и нови въпроси остава винаги отворено.

Иван ГЕОРГИЕВ, юрист
______________
1 Обн. ДВ, бр. 59 от 20.07.2007 г. с последващи изменения и допълнения.
2 Макар и в отменения ГПК възможността за депозиране на писмена защита да не беше изрично посочена, подобен начин на изразяване на мнението бе широко използван, особено по сложни дела - вж. например Решение № 1091 от 17.05.1957 г. по гражд. д. № 2994/1957 г., II г. о. на ВС, Решение № 1143 от 15.06.1995 г. по гражд. д. № 3012/1994 г., V г. о. на ВС, Решение № 1146 от 06.04.1960 г. по гражд. д. № 2124/1960 г., I г. о. на ВС, Решение № 1152 от 23.04.1968 г. по гражд. д. № 708/1968 г., II г. о. на ВС, Решение № 1471 от 14.08.1967 г. по гражд. д. № 939/1967 г., I г. о. на ВС.
3 Вж. например Иванова, Р. - В: Иванова, Р., Б. Пунев, С. Чернев. Коментар на новия Граждански процесуален кодекс. С., 2008, с. 198-207.
4 Вж. чл. 214, ал. 1 ГПК.
5 Вж. например чл. 266, ал. 1 и чл. 269 ГПК.
6 Вж. Решение № 50 от 12.05.2009 г. по търг. д. № 95/2009 г., I т.. о. на ВКС.
7 Вж. Определение № 1070 от 14.08.2009 г. по гражд. д. № 720/2009 г., IV г.о. на ВКС (докладчик съдията Светла Цачева).
8 Вж. Решение № 476 от 7.07.2010 г. по гражд. д. № 720/2009 г., IV г. о. на ВКС (докладчик съдията Светла Цачева).
9 Съгласно мотивите на Тълкувателно решение № 1/2010 г. от 19.02.2010 г. по тълк. д. № 1/2009 г. на Общото събрание на Гражданската и Търговска колегия на ВКС.
10 Съгласно чл. 64, ал. 1 от Закона за съдебната власт съдебните актове трябва да се публикуват незабавно след постановяването им - вж. Георгиев, И. За практиката на съдилищата и за проблемите на съдебната практика. - “Търговско право”, 2010, № 4, с. 19-25.
11 Такова становище се застъпва и в арбитражната практика - вж. Решение от 21.04.2010 г. по ВАД № 214/2008 г., АС при БТПП.

I. Кога следва да се счете за упражнено правото на строеж и от кой момент започва да тече давностният срок по чл. 67 от Закона за собствеността?

Отправната точка, от която зависят отговорите на поставените въпроси, е не диренето на някаква практическа целесъобразност, а един анализ на съдържанието на вещното право на строеж. В българското законодателство вещните права са включени в строга номенклатура, а правоотношенията между гражданите по повод недвижимите вещи са точно определени от Конституцията, Закона за собствеността, трайната съдебна практика и, разбира се, правната литература.
Ограниченото вещно право на строеж оборва законовото правило, че собственикът на земята е собственик и на постройките върху нея, което се извърши в почвата на един имот, става част от имота - superficies solo cedit. Тази възможност за наличие на разделна собственост е вследствие притежанието на едно абсолютно вещно право, каквото е правото на строеж. “Всички вещни права са абсолютни, включително и вещните права върху чужда вещ. Защото и те трябва да бъдат почитани от всички - от всички трети лица, а и на първо място от собственика, който е уредил правото върху собствената си вещ. Върху него това задължение тежи само по-непосредствено. Задължения за активни действия не винаги се установяват (и не винаги могат да бъдат установени) в тежест на собственика или на титуляра на вещното право.” - Ал. Кожухаров, “Облигационно право. Общо учение за облигационното право”.
“Правото на суперфиция или строеж, както бе изложено, се различава от правото на собственост само по име. ... И у нас трябва да приемем, че суперфициарят е защитен по същия начин, както собственика - с иска, за който важи всичко, казано за реивиндикацията, една виндикация, но формално не на вещта (rei), а на повърхността на имота (superficiei).” - Професор Петко Венедиков, “Ново вещно право”.
Абсолютността на вещното право на строеж е признатата от закона възможност да е налице задължение за всички да не пречат на притежателя на вещното право да го упражнява, в рамките на закона, на законовите ограничения на правото на собственост. Съдържанието на самото право на строеж включва в себе си неразривно свързаните права да се строи в чужд имот и да се придобие собствеността върху построеното. Правото да се строи върху чужд имот, само по себе си, не е вещно право - със съгласието на собственика всеки може да извършва строителни дейности в чужда земя, без да става собственик на построеното.
Всеки притежател на правото на строеж може сам да реализира строителството или да възложи извършването на отделните етапи с един писан или неписан облигационен договор на трето лице. Фактическото построяване, изграждане на една сграда, не е само по себе си упражняване на правото на строеж. Построяването, взаимоотношенията по проектирането и строителството са резултат от притежанието на правото на строеж, но сами по себе си не са самото упражняване. Упражняването на правото на строеж е признатата от закона възможност не само да се строи, но и да се придобие собствеността върху построеното.
Суперфицията е право, произтичащо от правото на собственост върху земята. Поради неизменния си абсолютен характер тя се погасява независимо от броя на приобретателите, които са го придобили. Известно е, че при прехвърлителното правоприемство прехвърлителят прехвърля в пълен обем вещните права, които има. При учредителното правоприемство учредяването на новото право не идва от нищото, а се появява в правния мир съобразно волята на собственика на земята, и съгласно призната от закона възможност може да бъде предмет на разпоредителна сделка.
В случай че притежателят на правото на строеж и последващите частни правоприемници удължат срока на упражняване правото на строеж, би се опорочил актът, волята на учредителя. Правото на строеж, като ограничено вещно право, е изцяло детерминирано от волята на титуляра, който го е учредил. Частният правоприемник не може да има повече права от прехвърлителя - той не може да му прехвърли това, което няма. Независимо от броя на актовете на разпореждане с предмет право на строеж, самото право като правомощие да се строи и придобие собствеността, остава неизменно. Страните по сделките могат да изменят обема на отстъпените права (да включват и да изключват определени обекти на правото на строеж), да сключват или прекратяват договори за строителство, да договарят срокове, неустойки и т.н., но самото право на строеж, като абсолютно право, не се променя.
ЗС не определя началния момент на възникване правото на строеж, но той е регламентиран в чл. 24, ал. 1 ЗЗД - прехвърлянето или учредяването настъпва по силата на самия договор. Съдебната практика приема, че началният момент на самото строителство започва да тече от издаване на административните актове за строеж или фактическата възможност за осъществяването му. Отдалечаването на конститутивния момент, с който се учредява правото на строеж, от подписването на самия договор (без да е отложено действието му по волята на страните - чл. 25 ЗЗД), има чисто житейско обяснение. В случай обаче, че се приеме, че упражняването на право на строеж може да се отграничи от волята на този, който го е учредил, би се изменило съществено самото му съдържание. Правото на строеж ще съществува не като инкорпорирана в правото на собственост възможност, а като някакво подобие на ограничено право на строеж, независещо от собственика на земята, а от тази на трети лица. От ограничено вещно право, то би се превърнало в някакво пълно вещно право.
Правото на строеж се погасява с изграждането на обекта, за който е учредено или придобито с трансформацията му в правото на собственост. Правото на строеж се погасява временно - до разрушаване на сградата. Понятието “обект” има своите технически измерения и е дефинирано в § 5, т. 39 от ДР на ЗУТ. Съдебната практика приема, че самостоятелен обект е този, който има юридическо основание да бъде такъв. Строителните правила и норми регламентират самостоятелността на обектите и тяхното функционално предназначение. Неразделна част от всяка суперфиция е утвърденият инвестиционен проект. Единствено той би могъл да води до извода, че изграденият обект е годен да има самостоятелно функционално предназначение. Така, например, едно жилище, изградено в постройка, представляваща етажна собственост, не би могло да се счита за изграден обект, ако сградата няма покривна конструкция, съобразно одобрения инвестиционен проект. Подовата конструкция над жилището не е покривна плоскост и инвестиционният проект задължително ще изисква да се изградят всички елементи на сградата, обуславящи наличието на етажна собственост, като стълбища, колони, трегери, покрив и т.н. Възможно е в съвременното строителство да съществуват промишлени и търговски обекти, които да имат самостоятелно функционално предназначение по смисъла на § 5, т. 39 от ДР на ЗУТ, независимо че са част от един технологично или произволно свързан комплекс от помещения. Отговор на въпроса кога ще е изграден обект (правото на строеж ще е трансформирано в право на собственост) ще даде единствено одобреният инвестиционен проект.
Поставя се въпросът дали жилището на втория етаж от една пететажна сграда например, за което е придобито правото на строеж, е изградено, а строителството е спряно до третия етаж, представлява обект по смисъла на § 5, т. 39 от ДР на ЗУТ. Пространственият обхват на учреденото или придобито право на строеж винаги се характеризира със застроена площ, РЗП и височина. Независимо че недовършената недвижима вещ ще е в рамките на обема на отстъпено право на строеж, тя няма да представлява самостоятелен обект - жилище, офис и т.н. и не може да се счита, че с изграждането й е упражнено правото на строеж. Недвижимата вещ в случая би трябвало да се придобие по приращение от собственика на земята, защото не представлява обекта, за който е учредено правото на строеж.
ЗС дефинира в чл. 110 понятието “недвижима вещ”, а ЗУТ понятието “обект”. Факт е, че недвижимата вещ - част от втория етаж от недовършената пететажна сграда, няма да е жилището, обектът, за който е учредено или придобито право на строеж, няма да съвпада с предмета на сделката. Правото на строеж няма да е погасено поради факта, че жилището, макар и със самостоятелно функционално предназначение, не може да осъществява това предназначение. Функционирането на жилището се обуславя от функционирането на цялата сграда съобразно изискванията на строителните правила и норми. Факт е обаче и че обектът ще представлява не жилище, изградено съобразно строителните правила и норми, а недвижима вещ, при която липсва идентичност на предмета на сделката, на договореното и на построеното. Съгласно чл. 110 ЗС частта от недовършената сграда ще има всички характеристики на недвижима вещ - трайно прикрепена е към земята, не е мобилна и след разрушаване не може да се възпроизведе от същите съставни части.
Чисто хипотетично, ако е учредена неограничена, пълна суперфиция върху един терен в съответствие с влязъл в сила подробен устройствен план (чл. 180 ЗУТ), обектът ще се придобие от приобретателя, независимо дали е завършена сградата. Отделният терен ще трябва да има конкретно предназначение и режим на устройство (§ 5, т. 11 от ДР на ЗУТ), за да може съобразно волята на страните, обемът на придобитите права да не е конкретизиран от одобрения инвестиционен проект. Само при пълна суперфиция приобретателят ще стане собственик на всичко построено - било то част от постройката, изградена съгласно утвърден инвестиционен проект, или част от недовършена сграда, представляваща недвижима вещ по смисъла на чл. 110 ЗС.

II. Възможно ли е при разделна собственост собственикът на постройката да не притежава правото на строеж?

Нерядко практиката поставя въпроса притежава ли право на строеж собственикът на сграда, придобита от притежателя на един застроен терен, след като в прехвърлителния акт не е описано това право. Действително правото на строеж не може да се учреди при завършена сграда и самият факт, че възможността за притежаването му се свързва с отделен акт, подвежда, когато дирим основанието за съществуването му. Самото разкъсване на правната връзка на собственика на земята с построеното може да стане само по негова воля, независимо дали с акт е учредено право на строеж или е налице сделка със съществуваща постройка.
Правото на строеж е не само право да построиш и да станеш собственик на построеното, но и право да се държи постройка в чужда земя: “Право да се държи постройка в чужда или съсобствена земя съдържа и правото на строеж в тази земя в същите рамки - пространство и височина. Погасителната давност по чл. 67 ЗС на правото да се построи сграда върху чужда земя или съсобствена, произтичащо от правото да се държи постройка в тази земя, започва да тече от момента на развалянето или унищожаването на съществуващата сграда.” - Решение № 812 от 05.04.1960 г. по гражд.д. № 5122/59 г., III г.о.; “Веднъж строежът извършен, в практиката правото на суперфиция минава като акцесорна част от правото на собственост на сградата, прехвърля и правото на суперфиция, макар и в акта да не е казано това. Но правото на суперфиция съществува независимо от сградата: и ако сградата бъде унищожена, супефициарят може да я построи наново.” - “Ново вещно право” - проф. Петко Венедиков.
В практиката липсата на описание на правото на строеж най-често се среща в актове, които легитимират собствеността на правоприемник на сгради, придобити от преобразувани държавни или общински предприятия в търговски дружества. Тази липса е обяснима поради факта, че когато определена сграда е била предоставена за стопанисване и управление на държавното предприятие, е съществувала единна държавна собственост върху всичко, включително и върху терена. Право на строеж не е могло да се учреди на тези предприятия, защото собственикът е бил един - държавата, а право на строеж може да се отстъпи, както знаем, само на друг субект - несобственик на земя.

Димитър ТАНЕВ,  нотариус

1. Управлението на общите части на сгради в режим на етажна собственост, построени в жилищен комплекс от затворен тип, се урежда с писмен договор с нотариална заверка на подписите между инвеститора и собствениците на самостоятелни обекти - чл. 2, ал. 1 от Закона за управление на етажната собственост (ЗУЕС).
“Жилищен комплекс от затворен тип” е комплекс, обособен като отделен урегулиран поземлен имот, в който са построени сгради в режим на етажна собственост и други обекти, обслужващи собствениците и обитателите, при спазване на изисквания на контролиран достъп за външни лица - пар. 1, т. 3 от Закона за управление на етажната собственост. Имотът е един, урегулиран е за жилищно застрояване, в него са построени две или повече сгради, които са в режим на етажна собственост, и успоредно с тях съществуват други обекти, облужващи собствениците и обитателите в имота, налице е контролиран достъп за външни лица в имота¹.
Законът определя договора като особен режим на управление на етажната собственост” и от систематичното място на чл. 2 ЗЕС (обхвата на закона) следва, че относно управлението на общите части в затворен комплекс не се прилага законът, а само договорът.
Правната уредба поставя няколко важни въпроса.
Първият от тях е дали правната уредба на обхвата на Закона за управление на етажната собственост е императивна и задължително ли трябва да се сключи такъв договор, който да урежда правоотношенията, които възникват в процеса на управлението на общите части в жилищни комлекси от затворен тип и как би следвало те да се управляват, ако липсва такъв договор или как следва те да се упраляват до момента, в който той бъде сключен.
Вторият въпрос е въпросът за характеристиката на разглеждания договор.
Третият въпрос се отнася до действието на договора и правното значение на неговото вписване.

2. Законът за етажната собственост въвежда договора за управление на общите части в етажната собственост и по този начин този договор става наименован². Законът предвижда само страните и формата на договора, но не регламентира неговото съдържание. Уредбата има изключителен характер и затова следва да се тълкува ограничено. Законът въвежда изключение от общия режим на управлението на етажната собственост. Това означава, че след като се въвежда особен режим на управление на общите части, не е необхдимо те да се управляват от общо събрание и управител. Това изключение касае само жилищните комплекси от затворен тип и подлежи на стриктно тълкуване. Разпоредбата не може да намери приложение по отношение на сгради, които не притежават белезите на жилищни сгради от затворен тип. В противен случай би следвало да стигнем до неприемливия резултат, че законът има субсидиарно приложение и регламентира управлението на общите части в етажната собственост само ако не е сключен такъв договор. Смисълът на чл. 2 ЗЕС е правоотношенията по управление на общите части в жилищните комлекси от затворен тип да бъдат предмет не на закона, а на договора. Смятам обаче, че законът не изключва своето приложение и към жилищните компекси от затворен тип дефинитивно и ако по една или друга причина не се стигне до такъв договор, не би могло да се изключи приложението на закона. Все пак тук не се наблюдава договорна принуда и законът не създава задължение за сключване на такъв договор. От друга страна, не може при отсъствие на договор отношенията да останат извън предмета на правно регулиране. Затова смятам, че законът ще намери приложение, доколкото управлението не е уредено в договор³, т.е. ако липсва договор, ще намери приложение Законът за управление на етажната собственост. Последният не допуска обаче с такъв договор да се дерогират правилата на закона в сфери, при които не се касае за жилищен комплекс от затворен тип.

3. Договорът за управление на общите части на сгради в режим на етажна собственост, построени в жилищен комплекс от затворен тип, се сключва между инвеститор, от една страна, и собствениците на самостоятелни обекти. На понятието “инвеститор” не е дадено легално определение в Закона за управление на етажната собственост (ЗУЕС). В същото време това понятие се използва с различно значение в отделните закони, а и поради непрецизността на законовата терминология у нас, ми се струва, че под “инвеститор” ЗУЕС разбира възложителя по смисъла на Закона за устройство на територията⁴. Става дума за собственика на имота или лицето, на което е учредено право на строеж в чужд имот, т.е. лицето, което има право да строи в чужд имот по силата на специален закон. Различието в терминологията се дължи на различните роли, което изпълнява това лице в процеса на строителство и във взаимоотношенията му с останалите участници в строителството и в отношенията след построяването на обекта и продажбата на отделните обекти. Инвеститорът е правният субект, който продава обектите в новопостроената сграда и който притежава собственост в общите части - басейни, игрища, земя и прочее, върху които не се придобива собственост от купувачите, а те остават за общо ползване. Самият инвеститор е носител на право на собственост върху обектите в застроения от него обект - жилищни или обекти с обслужващо предназначение. Поначало режимът на жилищните комплекси от затворен тип е заимстван от правото на САЩ, където тази етажна собствеост е известна под термина “condominium” и се дефинира като “система на собственост, при която едно лице притежава индивидуален апартамент в сграда заедно с дял от земята и общите части” ⁵.
Насрещната страна по договора за управление на общите части е собственик или обитател на обект в затворен комплекс. Това може да бъде физическо или юридическо лице - търговец или нетърговец. Без значение е с каква цел се ползва притежаваният или обитаваният от него имот.

4. Договорът е търговска сделка по смисъла на чл. 286, ал. 1 ТЗ - сключена е от търговец, какъвто несъмнено е инвеститорът, и е свързана с упражняваната от него търговска дейност - строителство, продажба и извършване на услуги в интерес на собствениците на продадените от него имоти - управление на общите части - чл. 1, т. 13 и 14 ТЗ. Когато обаче собственикът е физическо лице, той ще има качеството на потребител и тогава ще се прилагат защитните норми на Закона за защита на потребителя.
Договорът за управление на общите части в жилищен комплекс от затворен тип е тясно свързан с договора за продажба на отделните обекти, които преминават в индивидуална собственост на купувачите. Двата договора се сключват едновременно и се вписват в имотния регистър с цел да се оповестят на трети лица. Инвеститорът сключва с всеки един от купувачите договор за покупко-прдажба на апартамент и договор за управление на общите части. Първият договор има вещноправно действие, а вторият - облигационноправно. Първият договор е главен, а вторият - акцесорен. Последният поражда действие само ако отделният самостоятелен обект е преминал в собственост на купувача. Действието на договора за управление е обусловено от действието на договора за покупко-продажба на имота.
Тук следва да се посочи, че договорът ограничава в известна степен правата на собственика или обитателя. Защото управлението на етажната собственост се предоставя изцяло на инвеститора. Няма общо събрание, не действа принципът на демократичното управление. Собствениците на апартаменти предоставят част от “суверенитета” си на инвеститора. Това ограничение се обяснява с особеностите на жилищните комплекси от затворен тип. В тях общите части не се свеждат само до стени, покриви, земя, но могат да бъдат важни и на голяма стойност обособени обекти като басейни, спортни зали и съоръжения, градини, тенис кортове и прочее. Управлението на тези общи части би могло да бъде затруднено и дори поставено в опасност, ако в него участват по силата на принципа на демокрацията всички собственици, но някои от тях решат да злоупотребят с правата си. Освен това ,обикновено тези комплекси са луксозни и не само обектите в тях, но и поддръжката, охраната и прочее изискват много средства, което обуславя високата им цена. Такива обекти се купуват и от чужди граждани, които не могат да участват в общите събрания, тъй като поначало отсъстват от страната. Затова по-удачната форма за управлението на тези комплекси е управлението да се предостави на инвеститора, т.е. да се “централизира”.
Договорът е двустранно задължаващ и възмезден. За инвеститора възниква задължението да управлява общите части на сградите, които се намират в режим на етажна собственост, да осигури контрола върху тях, да организира и контролира достъпа на трети лица в комплекса, да организира поддържането и почистването, ремонта и подновяването на общите части. Точно какви задължения има инвеститорът, следва да се уреди в договора, защото законът не предвижда неговото съдържание и предоставя определянето на правата и задълженията на договорната свобода на страните. Инвеститорът носи отговорност за вредите, които насрещната страна претърпява в резултат на недостатъчния надзор или поддръжка на съоръженията в общите части.
Що се отнася до насрещната страна, тя дължи възнаграждение и е длъжна да съблюдава установения ред и условията за ползване на общите части, определени в договора, или едностранно от инвеститора в евентуален правилник.
Договорът за управление на етажната собственост е с продължително изпълнение. Той се сключва за неопределен срок, заедно със сключването на договора за покупка на апартамента в затворения комплекс - аргумент от чл. 2, ал. 2 от закона. Предмет на договора е управлението на общите части в затворения комплекс, а управлението е дейност, която се разпростира във времето. Договорът може да бъде сключен и за определен срок - например 1 или 5 години. Ако е без срок, би следвало да се предвидят основанията за неговото прекратяване. Поради двустранната му и синалагматична природа договорът подлежи на разваляне по чл. 87 ЗЗД във връзка с чл. 288 ТЗ.
Договорът има само облигационно, но не и вещноправно действие. Той поражда права и задължения само между страните, които са го сключили, но от него не възниква, нито се променя или прекратява вещно право.
Договорът принадлежи към типа на договорите за услуги. Инвеститорът поддържа общите части, ремонтира ги, отстранява повредите, възстановява ги, и разходите за това, както и положените от него усилия и умения, се заплащат от собствениците и обитателите на комплекса от затворен тип.
Договорът е формален. Законът изисква той да бъде сключен в писмена форма с нотариална заверка на подписите на страните и да бъде вписан в партидата на всеки самостоятелен обект - чл. 2, ал. 2 ЗУЕС. Формата е установена не само в интерес на страните, но и на трети лица. Целта е договорът да се впише в имотния регистър по партидата на самостоятелния имот. По този начин договорът ще бъде оповестен. Третите лица, които възнамеряват да придобият определен имот, ще узнаят за този договор. Това е важно за тях, защото договорът има сила за тях като правоприемници на правото на собственост на имота. В случая е налице отклонение от правилото на чл. 21, ал. 1 ЗЗД, че договорът има действие само между страните, които са го сключили. Този договор по силата на закона обвързва и приобретателите на имоти. Действието на договора се разпростира върху тях по силата на закона - чл. 2, ал. 2 ЗУЕС. Макар законът да използва термина “приобретатели на имоти”, е ясно, че той е противопоставим не само на тези, които придибиват право на собственост от страната, която е сключила такъв договор, но и на тези, които придобиват ограничено вещно право като например, право на ползване или на тези, които придобиват само облигационното право на ползване - наематели или ползватели по договор за заем за послужване или тайм-шеринг. Вписването изпълнява важно защитно действие за инвеститора, както и за третите лица, които са приобретатели на имота. За инвеститора - защото чрез прехвърлянето на имота няма да се прекрати договора за управление на етажната собственост, а ще настъпи правоприемство и заместване на страната с приобретателя на имота, а за приобретателите защитата се проявява в това, че преди сключване на договора за придобиване на имота те ще имат възможност да узнаят за наличието на такъв договор и да решат дали да го сключат или не. Тяхно е решението дали да поемат наред с правото на собственост и правата и задълженията по съществуващия договор или не. Ако обаче договорът е вписан, със сключването на договор за покупка или наем на апарамента, те се задължават автоматически и по договора за управление на общите части на етажната собственост. Законът не им дава възможност да се откажат от него или да го прекратят с едностранно волеизвление.
Законът предвижда противопоставимостта на договора за управление на общите части само по отношение на приобретателите на имоти, като под приобретатели се разбират правоприемниците на собствениците на отделните имоти, които са инвидивуална собственост. Смятам обаче, че договорът е противопоставим и на частните и универсалните правоприемници и на инвеститора. Ако той прехвърли земята или притежаваните от него обекти, които са предназначени за общо ползване, на друго лице, последното встъпва в договора за управление на общите части, ако той е вписан. Защото според буквата на закона договорът е протипоставим на всички приобретатели, без да се уточнява, дали те придобиват права на собственост от инвеститора или от собствениците на имоти.

5. Вписването на договора в службата по вписванията е изрично предвидено в закона и следователно не може да се откаже вписването на този договор, независимо че той не е изрично посочен в Правилника по вписванията. Съгласно чл.4, б.и от Правилника за вписванията (ПВ) този договор попада в категорията на “други” актове, за които изрично е предвидено в закон, че подлежат на вписване. Поради това буди недоумение съдебната практика, която отказва вписването на разглеждания договор. С определение Nr. 681/2010 г. Варненският окръжен съд е потвърдил отказа на съдия по вписванията да впише договор на основание чл. 2 във връзка с чл. 4 от Правилника за вписванията и чл. 44 от Закона за управление на етажната собственост. Върховният касационен съд, I o. в Определение № 189/2010 по ч. гр.д. 146/2010, I гр.о., ГК - Апис, приема, че отказът е основателен и акцептира мотивировката на Варненския окръжен съд, че чл. 2 и чл. 4 ПВ не предвиждат вписване на този договор. Приема се, че вписването трябва да се извърши в публичния регистър, който общината, на територията на която се намира етажната собственост, трябва да създаде и поддържа. Изтъква се и аргумент, че чл. 2 ПВ не трябва да се тълкува разширително. Подлежат на вписване само актовете, които са изрично предвидени в него⁶.
Аргументите, които са изтъкнати в това определение, са неточни в две насоки. Първо, чл. 2 ПВ изрично посочва, че се извършва вписване само в случаите, които са предвидени в законите и този правилник, т.е. не само правилникът, но и законите могат да предвидят вписване и такъв е случаят с чл. 2, ал. 2 ЗУЕС. Второ, вписването на договора става по партидата на имота на всеки собственик, а такава партида има само в имотния регистър (имотна партида), който се води в Службата по вписванията към районния съд, на територията на който се намира имотът, и вписването става по реда на Правилника за вписванията. Законът не визира публичния регистър по чл. 44 ЗУЕС, който създава и поддържа общината, а имотния регистър. Само вписванията в него могат да се противопоставят на трети лица. Вписването в регистъра по чл. 44 ЗУЕС няма такова действие. Аргумент в подкрепа на това становище е и изискването на закона договорът да се сключи с нотариална заверка на подписите. С това се изпълнява изискването на чл. 3 ПВ договорите, които подлежат на вписване, да се сключват в нотариална форма или с нотариална заверка на подписите. Разбира се, договорът няма вещноправно действие, но в имотния регистър се вписват и други договори, които имат само облигационно действие - например договор за наем на недвижим имот със срок, по-дълъг от една година, или договор за аренда.
В тази връзка следва да се прави разлика между регистъра по чл. 44 ЗУЕС и имотния регистър. Според чл. 44, ал. 1 от закона общинската или районната администрация създава и поддържа публичен регистър на сградите или отделните входове в режим на етажна собственост, които се намират на територията й. Изрично законът посочва, че това е регистър на сградите, а не на отделния апартамент или друг обект, който е индивидуална собственост, поради което в този регистър липсва партида на имота. Регистърното производство по този член е админситративно и затова отказът да се впише сграда или вход се обжалва по административен ред пред компетентния административен съд, а не по реда на ГПК, по който се атакуват отказите да се извърши вписване в имотния регистър. В регистъра по чл. 44 се вписват всички сгради и данните за формата на тяхното управление, докато в имотния регистър по имотната партида се вписва само договорът за управление на етажна собственост в затворен комплекс. Вписването в публичния регистър по чл. 44 ЗУЕС не може да се противоостави на трети лица. Вписването на договора за управление по чл. 2, ал. 2 от закона прави договора противопоставим на третите лица. Няма ли вписване, договорът, макар и сключен, няма да може да породи действие и да обвърже третите лица.
Вписването на разглеждания договор не освобождава инвеститора от задължението да регистрира етажната собственост по чл. 44 ЗУЕС. Както вече казах, в случая става дума за две различни регистрации - вписване на договора в имотния регистър и регистрация на етажната собственост в публичния регистър на общината.
Всяка промяна в договора за управление на общите части, както и развалянето или прекратяването на договора, подлежи на вписване. Молбата за вписване на акта за изменение или прекратяване на договора се подава до съдията по вписването от заинтересованото лице и се извършва съответното отбелязване върху вписвания акт. Развалянето на договора за управление става по извънсъдебен ред, с едностранно волеизвление на изправната страна при условията на чл. 87, ал. 1 ЗЗД. Развалянето има действие за в бъдеще, защото договорът е с продължително изпълнение. Вместо разваляне, при неизпълнение на задълженията по договора, изправната страна може да търси неустойка и да предяви иск за принудително изпълнение на задължението - например на задължението за плащане на възнаграждение за оказаната услуга или на задължението на инвеститора за извършване на уговорените в договора услуги. Развалянето на договора за управление не рефлектира върху договора за покупко-продажба на недвижимия имот. Обратно - ако договорът за покупко-продажба на имота бъде развален, договорът за управление на общите части между продавача и купувача преустановява своето действие от момента на влизане в сила на съдебното решение за разваляне на договора за продажба.

Проф. д-р Поля ГОЛЕВА 
____________
1 Това са съществените и характерни белези на комплекса от затворен тип според Ст. Ставру. Вж. Ставру, Ст. Въпроси на етажната собственост, 2009, С., 153-155.
2 Законът дава име на този договор, което обаче се оспорва в теорията ­ вж. Ставру, Ст. Цит. съч., С., с. 163, който предлага договорът да се нарича “договор за управление на комплекса”.
3 В теорията е изразено разбиране, че специалният режим на договора не изключва възможността и в жилищните комлекси от затворен тип да се избира сдружение или друга форма на управление на общите части. Вж. Ставру. Цит. съч., с. 166.
4 Впрочем преди изменението на закона от 2001 г. на мястото на “възложител” се използваше “инвеститор”. В същия смисъл интерпретира това понятие и Ставру. Вж. Ставру, Ст. Цит. съч., с. 157.
5 Dictionary of Law, 2000, Cambridge, p. 75. И макар това да е много близко до определението на етажната собственост по нашето право, в литературата кондомините се свързват с появата в САЩ на затворени жилищни комплекси след Втората световна война ­ вж. www.winslow.bg.
6 В литературата също е изразено мнение, че договорът за управление на общите части се вписва в регистъра по чл. 44 ЗУЕС - вж. Ставру. Цит. съч., с. 172, но не е дадена подробна аргументация, за разлика от съдебните решения, които се цитират по-горе.

Практически въпроси

В законодателството на страната имуществените отношения между съпрузите доскоро бяха уреждани с императивни правни норми. За първи път със Семейния кодекс (СК), влязъл в сила на 01.10.2009 г., имуществените отношения между съпрузите са уредени по начин, който придава правно значение на избора и волята на страните. Уреждат се три режима на имуществени отношения, между които страните могат да избират- законов режим на общност, на разделност и договорен режим.

Чрез най-либералния от трите режима - договорният, съпрузите могат да моделират отношенията си по начин, напълно съответстващ на техните желания и интереси. Именно тук идва и разковничето, а именно необходимостта от брачния договор в съвремието, съобразявайки се с особеностите на новите поколения и динамично развиващите се отношения между хората и не на последно място, ролята на любовта в материалния свят, в който живеем. Любовта и имуществените отношения между съпрузите, парите и запазването на добрия тон поставят въпроса кои норми определят поведението на двойките в реалния живот - писаните на правото или неписаните правила на морала, обичаите и религията. Именно тук се проявява смисълът на брачния договор - думите отлитат, а писаното остава. С подписването му съпрузите могат да регулират имуществените си отношения занапред.
Много често паричните проблеми тровят семейните отношения - единият съпруг настоява да се харчи по-малко, а другият - да се печели повече. Поколения наред, например във Франция, парите като понятие са били тема табу. На семейната маса думата “пари” не се е споменавала, а от устата на аристократка тя би била проява на неучтивост, прието е било да се преструват, че те - парите, просто не съществуват. Насочваме вниманието към Франция не произволно, а поради факта, че в тази страна конститутивното действие на актовете, с които се прехвърля най-общо казано правото на собственост, съвпада с българската законодателна уредба. Технологията на вписването, функцията за даване на гласност и противопоставимост на акта спрямо трети лица са идентични с тези във Франция. “Технологично вписването е уредено в чл.105-109 от Закона за привилегиите и ипотеките (ЗПИ), като основните книги и регистри се водят и сега съгласно Правилника по вписванията (ПВ). ЗПИ регламентира входящия регистър, книгите, в които се подреждат вписаните актове, ипотеки, възбрани, а след 1927 г. се въвеждат и азбучният регистър и регистърът за справки. Книгите и регистрите са заимствани почти напълно от френската консесуална система на вписване, уредена със закон още от 1855 г., където вписването на актовете се отразява в хронологична последователност във входящ регистър, има азбучен указател и книги с екземпляри от актовете” (виж списание “Собственост и право”, кн. 3, 2004 г., статията на Димитър Танев “Система за вписване на актове относно недвижими имоти в България., с. 12).
Независимо от практическата значимост на проблема, френският законодател го е пренебрегвал в течение на много години, за да въведе брачния договор като институт с Гражданския кодекс на Република Франция от 1804 г., където се регулира договорната имуществена общност и изключителни споразумения за общност. В чл. 1394 от този първи Граждански кодекс има клауза: “Всички брачни споразумения да се съставят преди брака, с подписване на документ пред нотариус”. В същото време възможност за промяна на режима настъпва от 01.02.1966 г., включващ съвкупност от правила, отнасящи се до съпрузите, и какъв може да бъде техният имуществено-брачен режим. Целта на законодателя е била именно да укрепи семейството с оглед промяната на човешките взаимоотношения, където откритото поставяне на финансовите проблеми вече не е неморално.
Българите все още сме скептично настроени и подхождаме предпазливо към този нов за нас институт. Но трябва да признаем, че светът се променя и ние трябва да се променяме заедно с него. Именно така обществото е достигнало до извода, че брачният договор вече е един необходим правен инструмент в брака.
Законът не свързва действието на брачния договор с отразяването му в акта за сключен граждански брак или в регистъра на имуществените режими, въпреки че следва тези действия да бъдат извършени. Няма съмнение че регистрирането на договора в общината или в Агенцията по вписванията не е част от фактическия му състав, а правното значение на тази регистрация се свежда до даване на гласност на брачния договор. Вписването му в имотния регистър освен гласност, носи в себе си противопоставимост спрямо трети лица, съобразно общите последици на вписването на актове, носещи вещноправно действие, предвидено в чл. 113 ЗС.
Поради тази причина, в СК има три хипотези относно момента на действие на брачния договор: от момента на сключване на брака; от датата на сключване на договора или от друга посочена в договора дата. Договорът, в последната хипотеза, може да бъде сключен под отлагателен срок или условие и действието му съответно отложено във времето, независимо че са осъществени процедурите по регистрация и вписване. Изменението, от своя страна, като отделно съглашение между страните, ще се подчинява на същите правила относно формата и действието, на които се подчинява основният договор.
Този подход поставя редица въпроси, свързани със защитата на трети лица и е детайлно разгледан в книгата на доц. д-р Анна Станева “Брачният договор по новия Семеен кодекс” и в книгата “ Коментар на новия Семеен Кодекс”, с авторски колектив: чл.-кор. проф. д.ю.н. Цанка Цанкова, проф. д-р Методи Марков, доц. д-р Анна Станева и ст. н. с. д-р Велина Тодорова.
Когато брачният договор е сключен преди брака (т. нар. предбрачен договор), той поражда действие от момента на сключване на брака, което действие може да бъде отложено допълнително във времето с изтичането на срок и сбъдването на условие, съгласно общите правила на договорите, предвидени в ЗЗД. Този факт сам по себе си е повод за редица спекулации. Една от тях е усложнението от обстоятелството, че бъдещите съпрузи не са се снабдили с удостоверение от нотариуса, удостоверил подписите и съдържанието на договора, поради което наличието на този договор не се отразява в акта за брак и в регистъра на имуществените отношения. Така се получава, че на практика има действащ брачен договор, но не е регистриран. Тук единственият начин да бъдат защитени третите лица е прилагането на чл. 20 СК, при сделка между съпруг и трето лице, а ако в регистъра няма вписан режим, се приема, че е налице законовият режим на общност.
Когато брачният договор е сключен по време на брака, съпрузите могат да избират един от трите законови режима, за да регулират отношенията си. Проблемът възниква от момента на сключването на брачния договор и на неговото регистриране и когато е необходимо вписване. Тук се появява един продължителен междинен период, в който няма информация за договора. За да се избегне проблемът, би следвало да се предвиди задължение за съпрузите да представят удостоверение от нотариуса по чл. 9, ал. 2 СК максимално бързо.
Когато брачният договор е сключен под отлагателно условие или срок, отразяването в акта за брак и в регистъра също следва да се извърши незабавно. Страните са сключили договор и по своя воля са отложили датата, от която той ще действа. Всички трети лица могат да се информират, че е налице такъв договор и интересите им не са застрашени. Отразеното в регистъра е индикация, че е налице сключен брачен договор и че е избран съответен режим.

Цялото съдържание на брачния договор не би трябвало да е публично, защото касае конфиденциална информация между съпрузите, която няма значение, съответно действие, за трети лица. Съгласно сегашната практика на Службата по вписванията цялото съдържание на брачния договор е публично, защото договорът се подвързва в книгите по чл. 33, буква “б”, които са публични и справките по тях се извършват съгласно разпорежданията на раздел VII “Публичност на книгите за вписване” от ПВ. Публичността на брачния договор следва да се отнася само до отделни негови клаузи, засягащи избрания режим на имуществените отношения или клаузи с конститутивно действие, по отношение на правото на собственост или друго вещно право върху определени имоти. На практика балансът между тази публичност и запазване личните отношения между съпрузите от изваждане на показ може да се реализира, като в имотния регистър се вписва препис-извлечение. Представеният препис-извлечение в имотния регистър, технически трябва да съдържа описание на страните и имота, съгласно изискванията на ПВ. Извлеченията от официални документи имат същата доказателствена сила, както и оригиналите, и представляват писмено доказателство, съгласно чл. 172, ал. 2 ГПК.

Когато брачният договор е сключен, регистриран и вписан, но се налага изменение, то от своя страна също трябва да бъде регистрирано и вписано. Последиците от регистрацията и вписването, които се отнасят за общия договор, се отнасят и за акта, с който той е изменен.

През декември 2010 г. СК претърпя неголеми промени, някои от които бяха продиктувани от противоречивата практика на Службата по вписванията при вписване на брачния договор. Една от тези важни промени е определяне на момента на вписването на брачния договор в имотния регистър - а именно незабавно след сключването му. Съгласно чл. 39, ал. 3 СК договорът, с който се прехвърля право на собственост или се учредява или прехвърля друго вещно право върху недвижим имот, се вписва в имотния регистър. Когато брачният договор е сключен по време на брака, а такива са по-голямата част от случаите в досегашната практика, и има прехвърлително действие, нотариусът е длъжен, съгласно чл. 25, ал. 5 от Закона за нотариусите и нотариалната дейност (ЗННД), да го представи в службата по вписванията в деня на нотариалното удостоверяване. Съдията по вписванията трябва, ако констатира, че са спазени формалните изисквания на ПВ, да разпореди незабавно вписването му в имотния регистър съгласно процедурата по ПВ. Вписването всъщност се извършва във входящия регистър, съгласно чл. 9 ПВ, защото страната все още няма имотен регистър, липсва заповед по чл. 73 ЗКИР, за който и да е съдебен район.

Тук искам да цитирам специалистът по нотариално право Красимир Димитров, който разработва подробно тази тема в бр. 2/2010 г.
на списание “Нотариален бюлетин”, в статията “Нотариалноправни проблеми при удостоверяването на брачния договор и вписването му в имотния регистър”. “Някои съдии по вписванията изискват представянето на документ, че брачният договор е регистриран в централния имотен регистър към Агенцията по вписванията. Отбелязването на брачния договор в акта за граждански брак и регистрацията му в регистъра на имуществените отношения на съпрузите, по чл. 19, ал. 2 СК е отделно, самостоятелно производство, регламентирано в чл. 39, ал. 4 СК. То няма нищо общо с вписването на брачния договор в имотния регистър. Незаконосъобразно е да се изчаква неговото приключване и едва тогава съдията по вписванията да пристъпи към вписване в имотния регистър.”
Регистрацията по чл. 19, ал. 2 СК отнема определено време - от няколко дни до седмица. За съжаление тук изниква и проблемът - през това време е възможно да има други вписвания в имотния регистър, които касаят прехвърлителното действие на брачния договор. Вещнопрехвърлителното действие на договора е настъпило между страните, но не може да се противопостави на трети лица поради забавяне на вписването. Например - частен съдебен изпълнител може да наложи възбрана върху имот, който се прехвърля с брачния договор или друга разпоредителна сделка, възможно е бракът да се прекрати поради смърт на някой от съпрузите и т.н. Несвоевременното вписване на брачния договор в имотния регистър води до сериозно засягане на сигурността и стабилността на гражданския оборот. Регистрирането в регистъра на имуществените отношения има оповестително действие, не е част от фактическия състав на брачния договор, нито законова предпоставка за неговото вписване в имотния регистър.
Колебанията за момента на вписването на брачния договор пораждаше на практика несигурност както по отношение на трети лица, така и по отношение на самите съпрузи. Опасността се отнасяше до липсата на публичност относно едно настъпило прехвърляне на недвижим имот. Всички актове, с които се учредяват, прехвърлят и изменят права върху недвижими имоти (нотариални актове, ипотеки, договори за делби), се вписват незабавно, в същия ден в имотния регистър. С промяната на чл. 39, ал. 3 СК, а именно: “договорът, с който се прехвърля право на собственост или се учредява или прехвърля друго вещно право върху недвижим имот, има прехвърлително действие и се вписва в имотния регистър в деня на нотариалното удостоверяване, когато е сключен по време на брака”, се изпреварват други вписвания на актове за имота (повторно прехвърляне на друго лице, възбрани, искови молби и др.) и по този начин се гарантира правната сигурност. В законодателството на страната няма подобен прецедент, за конкретизиране деня, в който се вписват актовете в имотния регистър. Регистрирането на брачния договор в регистъра на имуществените отношения няма никакво непосредствено конститутивно действие и по никакъв начин не е съотносимо към прехвърлянето на вещни права. Според мен от прочита на чл. 39, ал. 2 и 3 СК, чл. 112 и 113 ЗС, чл. 25, ал. 5 ЗННД и чл. 3, ал. 1 и чл. 4 ПВ е достатъчно видно, че вписването се извършва незабавно, в същия ден.
Брачният договор е съглашение между страни (чл. 8 ЗЗД), което се подчинява на общите правила на ЗЗД, по отношение на съдържание, сключване, прекратяване, действие и т.н. Брачният договор не се различава от другите договори и правилата, важащи за тези съглашения, естествено се прилагат и за него. Действието на всеки договор по нашето право може да бъде отложено след изтичането на определен срок и сбъдването на едно бъдещо несигурно събитие - чл. 25 ЗЗД “Действието на договора или прекратяването му може да бъде поставено в зависимост от едно бъдещо несигурно събитие. Смята се, че условието се е сбъднало, ако страната, която има интерес от несбъдването му, недобросъвестно е попречила то да настъпи. Сбъдването на условието има обратно действие.” При тази хипотеза договорът може да бъде сключен под отлагателно условие или срок. Тогава той ще породи действие относно уговореното между страните, но това не променя задължението за вписване и регистрация.

Отношението на модалитетите, като част от съдържанието на сделката, към нейното правно действие е синтезирано по следния начин от един от най-големите юристи на България проф. Витали Таджер в “Гражданско право на Народна Република България”: “Волеизявлението, като съществено съдържание на сделката, може да бъде насочено към незабавно пораждане на правно действие. Често обаче действието на волеизявлението се обуславя от някакви обстоятелства. Правният резултат, с оглед на който е сключена сделката, трябва да се прояви в по-късен момент, когато настъпят определени обстоятелства. Под обуславящи волеизявления се разбират ограничения на волеизявлението, направени от самия автор, с които се цели да се поставят в зависимост възникването, изменението или прекратяването на правните последици от настъпването на тези ограничения. Следователно обуславящите волеизявления се установяват от волята на страните, чрез т.нар. модалитети - условие, срок, тежест.”

Според чл. 40, ал. 1 СК: “Брачният договор поражда действие от момента на сключване на брака, а когато е сключен по време на брака - от деня на сключване на договора или от друга дата, определена в него”. Към него би трябвало да се прилагат общите норми на ЗЗД, характерни за всички видове договори. При уговорка за отлагане прехвърлянето на собствеността във времето със срок или при сбъдване на едно бъдещо събитие, разпоредбите на ЗЗД ще се прилагат и за брачния договор. Например страните могат да приемат режим на разделност при сключване на брачния договор, като при сбъдване на едно бъдещо несигурно събитие, като раждане на дете, този режим да се промени в режим на имуществена общност. Действително същите последици биха се постигнали и с подписването на едно изменение на брачния договор. Изменението обаче е отделен акт. Отделно съглашение и за него трябва да се постигне като най-съществената част от един договор, а именно ново съгласие. Брачният договор, сключен под отлагателно условие, е един правен инструмент, с който, без да има възможност за предоговаряне, се запазват интересите на всеки от съпрузите, включително и на децата.
В правната литература и в съдебната практика няма спор относно възможността страните да отложат действието на договора в зависимост от настъпването на законовата предпоставка на чл. 25 ЗЗД - сбъдването на едно бъдещо несигурно събитие. “Възможно е при един договор за прехвърляне на собственост, който има за предмет собствеността върху единично определена съществуваща и принадлежаща на отчуждителя вещ, по волята на страните прехвърлянето на собствеността да се отложи за по-късно време, като се постави в зависимост от срок или от условие.” (проф. Петко Венедиков, “Ново вещно право”). Можем да приведем пример за срок, когато отделни клаузи от брачния договор или дори целият договор започва действието си след изтичане на уговорения от съпрузите срок, да речем на десетата година от сключването на брака. До датата на изтичане на срока или на сбъдване на условието брачният договор е валидно сключен, заверен, регистриран и вписан, но има действие за страните и за третите лица от уговорения по-късен момент.

Антония ПЕТРОВА, юрист